Na AMB, costumamos dividir os portfólios em dois grandes grupos: Crescimento de Capital – focado na valorização do patrimônio ao longo do tempo, ou simplesmente o “crescimento do bolo” – e Geração de Renda, que será o foco deste texto. Na Geração de Renda, buscamos implementar uma estratégia que equilibre o recebimento de uma renda recorrente e estável com uma exposição a ativos reais.
No Brasil, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma excelente alternativa que atende aos dois critérios, especialmente por meio dos fundos de tijolo. Falemos sobre os conceitos fundamentais dos FIIs, com foco na geração de renda mensal a partir de imóveis físicos, destacando uma perspectiva que privilegia essa abordagem em detrimento de categorias como os fundos de papel.
O que são Fundos Imobiliários?
São veículos do mercado financeiro que permitem ao investidor acessar a economia real por meio de empreendimentos físicos, como galpões logísticos, lajes corporativas e shopping centers; os chamados Fundos de Tijolo. Além disso, alguns fundos investem em outros instrumentos financeiros, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos de dívida emitidos por empresas. Esses são os Fundos de Papel.
Um dos principais atrativos dos Fundos Imobiliários (FIIs) é que eles pagam rendimentos mensais, muitas vezes isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo atenda a requisitos como ter mais de 50 cotistas e ser listado em bolsa. No entanto, é fundamental que o investidor acompanhe de perto – ou conte com um suporte especializado para o acompanhamento –, pois a legislação fiscal pode sofrer alterações ao longo do tempo. Esses rendimentos, distribuídos como dividendos, são gerados pelas receitas dos ativos do fundo. Essa estrutura torna os FIIs especialmente atrativos para quem busca fluxo de caixa regular, principalmente quando os ativos estão ancorados em propriedades reais. Além disso, os FIIs oferecem excelente liquidez, com prazos de liquidação de apenas 2 dias, tanto para compra quanto para venda.
Liquidez se refere à capacidade de comprar ou vender um ativo sem provocar grandes oscilações no preço. Em outras palavras, é o tempo que leva para o ativo ser convertido em dinheiro.
Estruturando uma Estratégia com FIIs
Considerando que o principal foco da AMB é a perpetuação do patrimônio na família, para a parcela de geração de renda, buscamos uma maior previsibilidade nos valores a serem recebidos. Por isso, a nossa visão favorece quase exclusivamente os fundos de tijolo, colocando os fundos de papel em segundo plano. Isso se explica pela natureza dos Fiis de Papel: os títulos de dívida, objeto alvo dos fundos mencionados, além de carecerem da tangibilidade de um imóvel físico, tendem a ser os primeiros a sofrerem em um cenário de calote (default). Em outras palavras, o investidor fica exposto ao risco de crédito dos devedores, o que diverge de uma abordagem centrada na solidez de propriedades reais.
É válido mencionar que, em cenários de juros elevados, os FIIs de Papel podem oferecer excelentes retornos quando comparados aos fundos de Tijolos. Contudo, essas oscilações na renda recebida em decorrência do cenário de juros diminuem a previsibilidade do fluxo de caixa. Eventos incertos na fase de utilização dessa renda podem comprometer o padrão de vida do investidor. Essa escolha reflete a prioridade de construir uma base patrimonial concreta, literalmente.
Além do enfoque pontuado acima, a preferência por imóveis físicos nos permite explorar setores variados como:
- Logística, que se beneficia do crescimento do e-commerce;
- Lajes corporativas de alta qualidade, localizadas em centros econômicos e arrendadas a empresas sólidas, oferecendo potencial de valorização e estabilidade nos aluguéis.
- Shopping centers, que possuem apelo especial no Brasil, profundamente enraizados na cultura de consumo e lazer, o que sustenta a demanda por esses espaços mesmo em cenários desafiadores;
- Agências Bancárias de bancos públicos e privados, com contratos de longo prazo e localizações estratégicas;
- Hotéis, que retomaram fortemente as atividades no momento pós-pandemia;
- Lojas de Varejo, que oferecem uma ampla variedade de oportunidades, especialmente em áreas com bons números de fluxo de consumidores;
- Cadeias de Produção e estocagem do Agronegócio.
O acompanhamento de indicadores como o rendimento dos dividendos em relação ao preço da cota e a consistência histórica das distribuições é essencial para avaliar o desempenho dos fundos, garantindo que a renda seja sustentável ao longo do tempo.
Os riscos, contudo, requerem certa atenção. A vacância de imóveis pode impactar os rendimentos, ainda mais em períodos de instabilidade econômica. Contratos frágeis, chamados “típicos”, ou inquilinos pouco confiáveis também são desafios que devem ser considerados.
Além disso, as cotas negociadas na bolsa estão sujeitas a volatilidade, influenciadas por fatores como, por exemplo, a taxa básica de juros brasileiro (Selic), que tem um impacto direto no mercado de FIIs. Quando a Selic sobe, os rendimentos dos fundos podem se tornar menos atrativos frente a ativos com um menor risco, o que pode resultar em uma queda nos preços das cotas (movimento também observado no mercado de Ações). Em um portfólio com objetivo de renda, essas quedas podem representar uma oportunidade de compra, pois seria possível aumentar a posição em um ativo de qualidade a um preço mais baixo. A mitigação dos riscos depende de uma escolha cuidadosa de fundos com gestão qualificada e portfólios resilientes.
A liquidez, a diversificação e os benefícios fiscais para os investidores pessoas físicas tornam os fundos imobiliários uma excelente e eficiente solução para a geração de renda mensal. Contudo, é importante salientar que eles são um complemento de uma estratégia diversificada, que considera ativos de outras classes, o que equilibra a relação de risco e retorno do portfólio como um todo. A escolha por fundos que investem em imóveis reais reflete uma visão de longo prazo, priorizando a estabilidade e a previsibilidade sobre exposições a dívidas. Com uma análise rigorosa e alinhamento estratégico, essa abordagem pode otimizar os benefícios dessa classe de ativos.
